부동산 시장은 독특하게도 ‘빌려서’ 사용하는 경우가 많습니다. 집 계약에서 권리는 보통 임대인에게, 의무는 임차인에게 발생하게 됩니다. 하지만 세 들어 사는 집의 집주인이 갑작스럽게 바뀌게 된다면, 임차 계약을 진행한 세입자의 권리는 어떻게 되는 걸까요?

소유주가 바뀌어도 임대차 계약은 유지해야지!

보통 경매로 넘어간 부동산에서 이런 문제들이 발생하게 되는데요. 부동산 매매나 경매 등으로 인해 소유주가 바뀌었다면 기존의 임차인은 매매/경매로 인한 법률 관계에서 제3자가 될 수밖에 없습니다.

하지만 소유주가 바뀌었다는 이유만으로 기존의 임대차 계약을 무시할 순 없겠지요. 임차한 주택이 경매(매매)로 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고, 임차 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있도록 도와주는 임차인의 권리가 바로 ‘대항력’입니다.

대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까?

이 대항력은 임차인을 보호하기 위해 마련된 법적 장치인데요. 일정한 요건을 갖춰야지 행사할 수 있는 권리입니다. 임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 먼저 주택을 인도받아 실제로 점유해야 하고, 반드시 전입신고를 하셔야 합니다. 이 두 가지 요건을 갖춘 다음날부터 대항력을 행사할 수 있는데요. 만일 주택의 인도와 전입신고가 다른 날에 이

루어졌다면 더 늦게 마친 날을 기준으로 대항력이 발생합니다.

대항력, 왜 중요할까?

이 대항력이 중요한 이유는 계약기간 동안 계속해서 거주할 수 있으며, 보증금을 전액 보장받을 수 있기 때문입니다. 하지만 주의 깊게 봐야 할 부분이 한 가지 더 있습니다. 등기부등본에 기재된 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기 이 세 가지인데요. 이 중 등기부에 빠른 순서대로 기재된 것이 ‘말소기준권리’입니다. 근저당권, 담보가등기 등이 설정된 날짜가 대항력 발생 날짜 전인지, 후인지에 따라 우선 변제권을 가지게 됩니다.

예를 들어, 근저당권 5월 16일, 담보가등기가 7월 1일이고 임차인의 대항력이 8월 3일에 설정되었다면, 근저당권과 담보권이 모두 변제된 이후 남은 금액만 임차인이 돌려받을 수 있는 것이죠. 그래서 등기부등본을 보는 것이 언제나 중요합니다.

대항력만으로 지키기 어려운 보증금, 확정일자로 확실하게 지키자!

이사와 전입신고로는 대항력이 발생한다는 점을 알려드렸는데요. 대항력으로는 말소기준권리보다 전입신고 일자가 빨라야지만 선순위 임차인으로 변제를 받을 수 있어서 후순위 임차인으로 대항력이 발생했을 때 아무래도 보증금에 대해서는 불안하게 되겠죠. 이럴 경우에 임차인이 본인의 보증금을 지키기 위해 할 수 있는 것은 바로 ‘확정일자’입니다.

이사를 한 후 전입신고를 마치고, 확정일자를 받게 되면 임차인은 ‘우선변제권’을 획득하게 되는데요. 후순위 권리자나 채권자들보다 내 보증금을 먼저 받을 수 있는 것이 우선변제권입니다. 만약의 상황을 대비해서 확정일자는 꼭 받아두셔야겠죠?

대항력은 OK! 그런데 내가 살고 있는 집수리는 누가 해야 할까?

법적인 권리에 대해 이야기를 나눠봤으니 이제 좀더 소소한(?) 이야기를 해볼까요? 집도 계속 살다보면 여기저기 수리해야 하는 일이 생기게 됩니다. 그런데 세입자 입장에서는 내 집도 아닌데 굳이 내가 고쳐야 할까 하는 의문이 들게 됩니다. 과연 전셋집 화장실이 고장났을 때, 누가 수리를 해야 할까요?

이런 경우에는 주택의 건축연도나 고장 원인에 따라 다릅니다. 오래된 집의 경우에는 시설들이 낡으면서 이상이 생길 수밖에 없는데요. 보일러나 가스레인지, 수도꼭지, 환풍기 등등 고장날 수 있는 시설이 많습니다. 보통 주택이 지어진 지 10년이 넘어 시설들에 문제가 생기면 집주인이 책임져야 하는 경우가 많은데요.

다만, 건물이 오래되었다고 해서 무조건 집주인이 부담해야 하는 것은 아닙니다. 세입자의 과실이 없는 경우에만 집주인의 책임이 되는데요. 이럴 때는 수리공을 불러 과실 여부를 확인하게 됩니다.

반대로, 4~5년 된 건물 시설에 문제가 생겼을 때에는 세입자가 책임을 지게 되는데, 물론 발생한 문제가 부실 시공으로 인한 것인지 확인이 필요하겠죠?

매매 계약 뿐만 아니라 임대차 계약에서도 소중한 내 권리를 잘 알고 행사하시길 바라겠습니다.