다른 거래도 마찬가지지만, 부동산 거래는 복잡하고 어렵습니다. 큰 돈이 오가는 만큼 확인해야 하는 사항도, 꼭 알아둬야 하는 사항도 많죠. 오늘은 부동산 거래 시에 꼭 확인해야 하는 등기부등본에 대해 알아보겠습니다.

등기부등본이란?

‘등본’ 이란 법률적 용어로 문서의 원본 내용을 동일한 문자·부호로써 전부 완전하게 복사한 서면을 뜻합니다. 등기부등본은 등기와 관련된 원본을 ‘등사’하여 작성한 문서인데요. 여기서 ‘등기’란 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일을 말합니다. 즉 등기는 부동산에 관한 권리 변동의 요건이 되죠! 부동산의 경우에는 내역을 면밀히 살펴보지 않을 경우, 소유가 분명하게 드러나지 않기 때문에 등기를 이용해서 관리합니다. 이 등기부등본은 누구든지 국가기관에 수수료를 납부한 후에 열람과 발급이 가능합니다.

오프라인 등기소, 그리고 인터넷 등기소

등기부등본은 온라인과 오프라인 모두에서 손쉽게 확인할 수 있는데요. 오프라인으로 확인할 수 있는 장소는 등기소, 세무서, 주민센터, 지하철역이나 세무서 보건소 등에 설치되어있는 무인 발급기를 이용하면 됩니다. 온라인으로는 인터넷 등기소를 이용하면 됩니다. 두 경우 모두 별도로 필요한 서류는 없습니다.

<대한민국 법원 인터넷 등기소 홈페이지 메인 페이지>

포털에서 ‘등기부등본 열람’을 검색하면 ‘대한민국 법원 인터넷 등기소’가 나오는데요. 바로 여기에서 등기부등본을 확인할 수 있습니다.

특히 인터넷 등기소에서는 시간에 구애받지 않고 컴퓨터, 혹은 스마트폰에서 이용이 가능하다는 장점이 있습니다. 회원 가입을 하지 않아도 이용이 가능하지만, 회원 가입을 하게 되면 여러 주소를 한 번에 이용하는 등 편리한 서비스를 제공하니 자주 접속하시는 분이라면 가입 후 이용하시는 게 더 좋겠죠? 회원 가입은 타 사이트처럼 실명 확인 후 정보를 입력하는 방식으로 가능합니다.

인터넷 등기소 열람 및 발급 방법 

인터넷 등기소 홈페이지에서 등기부등본을 열람하기 위해서는 메인 페이지에서 ‘부동산 등기’ 카테고리에서 ‘열람하기’ 혹은 ‘발급하기’ 버튼을 클릭하면 됩니다. 이때 열람용과 발급용의 차이는 법적 효력의 유무입니다. 열람용은 법적 효력이 없기 때문에 관공서 등에 제출하기 위해서는 발급용으로 출력하셔야 합니다. 열람용은 700원, 발급용은 1,000원의 수수료가 발생합니다.

검색 페이지로 들어오면 아래와 같은 페이지를 보실 수 있는데요.

간편 검색, 소재지번, 도로명주소, 고유번호, 지도 등 다양한 방법으로 부동산의 등기부등본을 검색할 수 있습니다.

부동산을 확인할 때에는 집합건물, 토지, 건물 중 어디에 해당하는지를 선택해야 하는데요. 아파트나 빌라, 맨션 등은 집합건물에 해당되며, 이 외에 단독주택이나 상가주택 등은 건물 또는 토지+건물에 해당됩니다.

등기부등본 쉽게 읽는 법은? 

이렇게 발급받은 등기부등본, 그러나 복잡하게 되어 있어 뭐가 뭔지 어렵기만 한데요. 지금부터는 등기부등본 읽는 방법을 알아보겠습니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 등의 항목으로 구분되어 있는데, 이를 간단히 설명하자면 다음과 같습니다.

→ 표제부 : 부동산의 소재지와 현황

→ 갑구 : 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 소유권 및 소유권 관련 권리 관계

→ 을구 : 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등 소유권 이외의 권리관계

주소와 함께 ‘발급일자’도 확인하시는 게 좋습니다. 표제부 하단에 ‘열람일시’라고 적힌 날짜가 발급일자인데요. 계약하는 날과 발급일자가 일치하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 발급일자 이후로 언제든지 가압류나 근저당이 설정될 수 있기 때문입니다! 그래서 계약금이나 중도금을 치를 때마다 등기부등본을 열람하여 확인하는 것이 안전합니다.

갑구에는 부동산의 소유권에 대한 모든 변동사항이 기재되어 있습니다. 등기부등본의 갑구에서 눈여겨봐야 할 것은 실제 소유권자가 누구인가인데요! 계약하려는 집주인과 실제 집을 소유하는 사람이 일치하는지 확인을 해야 합니다. 등기부등본에 기재된 이름, 주민번호와 계약자 신분증을 대조하여 본인 일치여부를 체크해보면 되는데, 권리관계는 시간 순서대로 표시되므로 가장 마지막에 기재되어 있는 현재 부동산 소유주를 확인하면 됩니다.

또, 갑구에서는 ‘등기원인’란도 확인해보면 좋은데요. 경매, 압류가 왜 일어났는지 표시되어 있습니다. 소유자가 그대로인데 경매나 압류 기록이 많다면? 소유자의 신용도에 문제가 있는 거겠죠! 반대로 소유자가 자주 바뀌었다면 해당 부동산 물건에 하자가 있을 가능성이 있습니다.

부동산 등기부등본에서 놓치면 안되는 을구! 을구에서는 소유권 외 부동산 권리를 확인할 수 있습니다. 부동산 권리로는 저당권, 전세권, 지상권, 지역권이 있는데요. 부동산 계약 시에 꼭 확인해봐야 하는 것은 이 중에서 ‘근저당권’입니다. 근저당권이란 집주인이 해당 부동산을 담보로 금융권에 돈을 빌렸을 때, 돈을 빌려준 사람이 가진 권리를 뜻합니다.

집주인이 해당 집을 담보로 은행에 돈을 빌렸다면, 그 집은 은행에 우선순위 권리가 있게 되는데, 집주인이 돈을 갚지 못해 해당 집이 압류되거나 경매로 넘어가게 된다면 기존 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 해당 부동산 매물에 근저당권 설정이 되어있다면 거래를 신중하게 결정해야 합니다. 근저당권 설정은 을구의 ‘등기목적’란을 확인하면 되고, 저당 금액과 근저당권자는 ‘권리자 및 기타 사항’에서 확인하면 됩니다. 만약 ‘권리자 및 기타사항’에 채권최고액 2억 원이라 표기되었다면 집주인이 그 대출금을 갚지 못했을 때, 2억 원에 등기를 먼저 설정한 선순위자가 가져가게 됩니다. 참고로, 채권최고액은 금융기관마다 다르지만 대출금의 120%~150% 정도로 설정되니 역으로 계산하면 대출금이 얼마인지 가늠해볼 수 있습니다.

부동산의 소유권은 꼭!! 등기부등본을 확인하셔야 하는데요. 간혹 건축물대장의 소유자만 확인하시는 경우가 있는데, 소유권 이전으로 인한 시차 발생 가능성이 있어 부동산 거래 전에는 꼭 등기부등본을 확인하셔야 합니다.