1. 사건개요 가. 청 구 인 : A 나. 피청구인 : B 다. 청구내용 청구인은 B시 aa면 bb리 ****번지 외 30필지 상에 의료시설 건립을 위해 20**. *. **. C(토지소유주)과 의료시설용지 매매계약을 체결하여, C의 토지사용승낙서를 바탕으로 20--. -. --. 피청구인으로부터 건축허가를 받았으나, 잔금 미지급 문제로 인한 C(토지소유주)와 청구인 간의 토지 매매계약 해제로 청구인이 토지사용권이 상실되어 사실상 공사의 완료가 불가능하다고 판단한 피청구인은 20@@. @. @@. 청구인에게 건축허가 취소처분을 통보하자, 그 처분의 취소를 청구한 사건이다. 2. 청구인 주장의 요지 본 처분에 이르게 된 경위는 토지소유주 C에 대한 청구인의 잔금 미지급으로 인한 것이며, 제3의 기업 ‘$$$$’ 자금으로 잔금 미지급 문제를 해결할 수 있으므로 건축허가 취소처분은 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장의 요지 청구인의 매매대금 미지급으로 인해 청구인-토지소유주 C의 토지 매매계약은 적법하게 해지되었으므로 이 사건 토지의 사용승낙 역시 효력이 상실되었으며, 이 사건 건축허가에 따른 공사를 착수 내지 완료하는 것은 사실상 불가능하다고 인정되므로 이 사건 처분은 적법하다. 4. 관계법령 가. 건축법 제11조, 제88조 나. 건축법 시행령 제9조 다. 건축법 시행규칙 제6조 5. 인정사실 가. 청구인은 의료시설(종합병원) 건립을 위해 20**. *. **. 청구외 C와 의료시설용지 매매계약을 아래와 같이 체결하였다. 의료시설용지 공급계약서 | A(이하 ‘갑’이라 한다)와 C(이하 ‘을’이라 한다) 간에 다음과 같이 의료시설용지매매계약을 체결한다. 제1조 (용지의 표시) 소재지 | 지정용도 | 면 적 | 비 고 | B시 aa면 bb리 ****번지 | 의료시설용지 | **,***㎡ | |
제2조 (매매대금 및 대금납부방법) ‘을’은 위의 용지(이하‘목적용지’라 한다)를 다음표의 매매대금으로 ‘갑’에게 매각하며, ‘갑’은 매매대금을 아래의 납부방법에 따라 ‘을’에게 납부하여야 한다. 매매대금 납부 방법 | 구분 | 납부금액 | 비율 | 비고 | 계약금 | *,***,***,***,*** | 10% | 계약 체결 시 | *,***,***,***,*** | 15% | mou 체결 시 | 중도금 | *,***,***,***,*** | 25% | 20^^. ^^. ^^.까지 | *,***,***,***,*** | 40% | 착공 시 | 잔금 | *,***,***,***,*** | 10% | 산업단지 준공 시 | 납부방법 | 계좌이체 : ##은행 %%%-%%%%-%%%%%%%% C |
⁞ 제10조(계약의 해제) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 ‘을’은 이 계약을 해제할 수 있다. ⁞ 4. ‘갑’이 잔금을 납부약정일로부터 1개월 이상 납부하지 아니할 때 또는 제9조 각 호의 사유로 기한의 이익을 상실하여 ‘을’로부터 미지급 잔대금 전액 변제의 요구를 받고도 즉시 그 이행을 하지 않을 때 5. 기타 ‘갑’이 본 매매계약서 상의 의무를 불이행할 때 ⁞ 제14조 (의사표시 및 통지의무) ① 계약의 해제 등 이 계약과 관련한 각종 의사표시는 서면으로 하기로 한다. ⁞ |
나. 청구인은 20--. +. +. 피청구인에게 아래와 같이 건축허가 신청을 하였다. 건축 허가신청서 [√] 신축 | ○건 축 주 : A ○설 계 자 : |||건축사사무소 ○대지위치 : B시 aa면 bb리 ****번지 | ○대지조건 - 대지면적 : ------㎡ - 건축면적 : ------㎡ - 연면적합계 : ------㎡ | - 주용도 : 의료시설(종합병원) - 주구조 : 철골철근콘트리트구조 - 주차장 : 옥내 ====대, 옥외 ++++대 | |
다. 피청구인은 20--. -. --. 청구인에게 건축 신축허가를 통보하였다. 라. 청구외 C이 20OO. O. O. 청구인에게 분양계약 해지(1차)를 아래와 같이 통보하였다. 수신 : A 제목 : 의료시설용지(병원부지) 및 지원시설용지에 대한 분양계약 해지 통보 귀하와 당사는 20**. *. **. 당사가 조성중에 있는 B 산업단지내 의료시설용지(병원부지)에 대해 “의료시설용지 공급계약서”를 체결하였고, 20&&. &. &&. 지원시설용지에 대해 ‘지원시설용지 공급계약서’를 체결하였습니다. 그러나 귀하께서는 그동안 수차례에 걸친 당사의 분양대금 잔여금에 대한 납입 독촉에도 불구하고 분양대금 잔금 등을 납부하지 않음에 따라 당사는 20~~. ~. ~. 이사회를 개최하여 논의한 결과 부득이하게 귀하와의 계약을 아래와 같이 해지하는 것으로 결정하였음을 통보합니다. 아 래 - 1) 계약해지 사유 : 매수자의 기한의 이익 상실에 따른 계약이행 불능 2) 계약해지 조건(이사회 승인사항) 계약해지일은 20~~. ^. ^^. 일자로 한다. 단, 당사 산업단지내 병원유치로 인해 공장용지를 반납하거나 면적을 축소한 주주들에 대한 금융비용 보전액을 20~~. *. **.(금)까지 납부시 계약해지는 2023. *. ##.까지 잔금완납을 조건으로 계약 해지를 유예함. |
마. 청구외 C가 20~~. *. --. 청구인에게 분양계약 해지(최종)를 아래와 같이 통보하였다. 수신 : A 제목 : 의료시설용지(병원부지) 및 지원시설용지에 대한 분양계약 해지 통보(최종) 1. 당사는 귀하와 체결한 의료시설용지(병원부지) 및 지원부지 지원시설용지에 20~~. ^. ^^. 로 분양계약을 해지하며, 당사 산업단지 내 병원입주로 공장용지를 반납하거나 면적을 축소한 주주들에 대하여 귀하가 부담하기로 한 금융비용 보전액을 20~~. *. **.까지 납부할 경우, 계약해지는 2023. *. ##.까지 잔금완납을 조건으로 계약 해지를 유예한다는 조건부 계약해지를 통보한 바 있습니다. 2. 그러나 귀하께서는 최고일로부터 2주가 경과한 현재까지 당사의 채무변제는 물론 동 용지를 인수하기로 한 인수자와 어떠한 진전도 없기에 당사는 기 통보한 대로 분양계약 해지를 최종확정하여 통보합니다. |
바. 청구외 C가 20~~. ~. ~~. 피청구인에게 청구인이 득한 건축허가를 취소해 달라는 요청을 하였다. ○ 수 신 : B ○ 제 목 : 건축（신축）허가 취소 요청 1. 당사는 산업단지의 사업시행자로서 20**. *. **. A와 의료시설용지 공급계약을 체결하였고 이후 계약자와 달리 A가 건축주가 되어 건축허가까지 득한 후, A의 착공을 통보받았습니다. 2. 그러나 A는 당사로부터 중도금 및 잔금 미납은 물론 수차례에 걸친 납입최고에도 불구하고 장기연체와 계약불이행으로 인해 20~~. *. --. 당사의 계약해지 최종통보로 당사자간의 계약은 해지되었고，현재 A 또한 부도로 인해 사실상 폐업상태로 환자와 직원이 전혀 없는 유령병원이 되어가고 있으며, 특히 임금체불 등으로 직원들에 의해 형사 고발되어 동 병원의 회생은 불가능할 것으로 판단됩니다 . 3. 따라서, 당사가 제출한 서면 및 인허가 신청 서류를 검토 후，귀 시의 건축허가가 위계에 의한 건축허가인지에 대한 확인이 필요하고 설사 당사의 동의를 받았다고 하더라도, 계약해지의 경우에는 건축주가 건축허가 취소에 조건 없이 동의한다고 명시되어 있으므로，첨부한 계약해지 최종통보에 따라 동 건축허가는 귀 시가 직권으로 취소하여 주시기 바랍니다. |
사. 피청구인은 20@@. 0. 00. 건축허가 직권취소에 앞서 청문을 실시하였으며 그 결과는 다음과 같다. ○ 청문개요 - 청문일시 : 20@@. 0. 00. - 예정된 처분 : 건축허가 취소 허가권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 1. 허가를 받은 날로부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 |
- 법적근거 : 건축법 제11조제7항제1호 및 제2호 ○ 청문 주요내용 - 건축주 의견 매매계약 해제 통보만 받고 중도금 미반환되었으므로 계약 해제 완료된 것이 아니고，현재 제3자 투자 협의(투자의향서 제출) 및 토지소유주와 협의 진행중임.
토지 가압류되어 있고 건축허가 취소되면 행정소송 등으로 상황이 더 어려워짐. A에서 사업을 추진하기에는 역량이 부족하므로 제3의 기업에 양도하여 병원 건립이 원활하게 추진될 수 있길 바람. - 청문주재자 의견 중도금 반환되어야 계약 해제 완료된다는 건축주 의견에 대한 변호사 자문 등 면밀한 검토 필요. 건축주는 토지소유주와의 협의서류를 제출하여야 하며 미제출 시 협의사항 없는 것으로 간주함. - 건축주 추가 제출 자료(20@@-%-%% 제출-토지소유주와의 회의 내용) → 건축주가 투자자의 의향서나 잔고증명 등을 제출하여 충분한 신빙성이 있을 때 토지소유주는 이사회와 주주총회를 거쳐 결과를 주기로 함. |
라. 피청구인은 20@@. @. @@. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다. 건축허가 취소 처분 알림 | 1. 귀 병원에서 건축허가 받은 B시 aa면 bb리 ****번지 일원의 의료시설 건축 허가 건에 대하여 지난 20@@. 0. 00.「건축법」제11조, 제88조 및 「행정절차법」제21조 규정에 따라 건축허가 취소에 대한 청문을 실시한 바
아래와 같은 사유로 건축허가 취소 처분하였음을 알려드립니다. - 건축허가 취소 내역 - 가. 대지위치 : B시 aa면 bb리 ****번지 나. 건 축 주 : A 다. 건축규모 : 연면적 --------㎡ 라. 취소사유 : 건축법 제11조 제7항 제2호 허가권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 2. 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 => 중도금 반환되어야 매매계약이 조건부로 해제되는 것이 아니라 해제가 되어 법률상 효과로 중도금 반환되어야 하는 것으로 토지매매계약 해제된 상황임. 토지매매계약 해제로 토지사용권 상실되어 사실상 허가내용대로 공사의 완료가 불가능하다고 판단됨. |
마. 건축허가 취소일자: 20@@. @. @@. |
사. 청구인은 20@@. *. **. 이 사건 행정심판을 청구하였다. 6. 판단 가. 먼저, 이 사건 처분의 관계 법령을 살펴보면, 1) 건축법 제11조제1항에서는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다라고 규정하고 있고, 같은 조 제7항제2호에서는 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에는 허가를 취소하여야 한다라고 명시되어 있다. 2) 건축법 시행령 제9조제1항은 '건축법 제11조 제1항에 따라 건축물의 건축허가를 받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축허가신청서에 관계서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다'고 규정하고 있고, 이에 따른 건축법 시행규칙 제6조 제1항 제1의2호 및 제1의3호에서는 건축허가를 받으려는 자가 첨부하여야 할 서류로 '건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류'를 규정하고 있다. 나. 다음으로, 이 사건 처분의 위법·부당 여부에 대하여 살펴보면, 1) 청구인은 B시 aa면 bb리 ****번지 일원 상에 의료시설 건립을 위해 20**. *. **. 청구외 C(토지소유주)과 의료시설용지 매매계약을 체결하였고, 매매계약이 체결된 이후 C의 토지사용승낙서를 바탕으로 청구인은 20--. -. --. 피청구인으로부터 건축허가를 받았으나, 청구인의 잔금 미지급 문제로 인한 20~~. *. --. C(토지소유주)와 청구인 간의 토지 매매계약 해제로 청구인이 토지사용권이 상실되어 사실상 공사의 완료가 불가능하다고 판단한 피청구인은 20@@. @. @@. 청구인에게 건축법 제11조제7항제2호에 따라 20--. -. --.에 득한 건축허가를 취소하는 처분을 통보하자, 그 처분의 취소를 청구한 사건이다. 2) 건축법 시행령 제9조제1항은 '건축법 제11조 제1항에 따라 건축물의 건축허가를 받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축허가신청서에 관계서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다'고 규정하고 있고, 이에 따른 건축법 시행규칙 제6조 제1항 제1의2호 및 제1의3호에서는 건축허가를 받으려는 자가 첨부하여야 할 서류로 '건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류'를 정하고 있는바, 건축할 대지에 대한 소유권 또는 사용권이 확보되지 않은 상태에서 그 지상에 건축물이 축조되는 경우에는 그 소유자의 용익 권능이 침해되어 분쟁을 야기하고, 향후 건축물이 철거될 운명에 처하게 되어 사회경제적 손실을 야기하게 되므로, 건축할 대지에 대한 소유권 또는 사용권의 존재는 행정청이 건축허가시 반드시 고려해야 할 필수요건이고, 만약 수허가자가 그 소유권 또는 사용권을 상실하게 되는 경우에는 건축허가를 존속시킬 필요가 없게 된 사정변경이 발생한 것이라 할 것이다.(서울행정법원 2017. 11. 9. 선고 2017구합75224 판결) 3) 그러므로 인정사실 및 제출자료를 살펴보면, 20**. *. **. 청구인과 C의 매매계약이 체결된 이후, 청구인은 계약서상의 잔금을 토지소유주인C에 지급하지 않았고, 이에 C가 20~~. *. --. 최종적으로 청구인에게 20~~. *. **.까지 매매대금 완납을 조건으로 매매계약 해지를 유예한다는 조건부 계약해지를 통보하였으나, 위 기간이 경과하여도 청구인이 매매대금을 지급하지 않자 20~~. *. --. 청구인에게 매매계약의 해제를 통지하였는바, 이에 따르면 이 사건 매매계약은 청구인의 매매대금 미지급을 이유로 확정적으로 적법하게 해제되었다고 봄이 상당하므로, 청구인은 더 이상 이 사건 매매계약을 통하여 이 사건 토지의 사용권을 확보할 수 없게 됨이 명백하다. 4) 나아가 20~~. *. --. 이 사건 매매계약이 해제된 이후 토지소유주인 C는 피청구인에게 청구인이 20--. -. --. 득한 건축허가를 취소해 줄 것을 요청하였고, 이에 피청구인은 이 사건 처분에 앞서 청문을 실시하여 청구인의 의견을 청취하였으며 청구인은 제3의 투자자 매매의향서 및 잔고증명 등을 제시하며 이 사건 매매대금 문제를 해소할 것이라는 취지의 의견을 냈으나 이는 매매대금을 조달할 수 있는 실질적인 방안이 아닌바, 청구인의 매매계약이행 및 공사완료 의지와 관계없이 토지소유주인 C가 더 이상 이 사건 토지를 청구인에게 매도할 의사가 없음을 분명하게 밝히고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 매매대금을 지급하지 않은 사정으로 인하여 매매계약이 해지되어 청구인이 이 사건 토지를 사용할 권리를 상실하였다고 봄이 상당하고, 피청구인 입장에서는 사실상 공사의 완료가 불가능한 상태에 이르렀다고 판단할 수 밖에 없으며, 건축법 제11조제7항제2호는 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에는 허가권자는 건축허가를 취소하여야 한다고 규정하고 있으므로, 앞서 본 바와 같이 이 사건 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 이상 피청구인이 처분한 이 사건 건축허가의 취소는 의무적인 것으로 기속행위에 해당한다 할 것이며, 이 사건 처분에 위법‧부당함은 없다 할 것이다. 다. 결론 그렇다면, 청구인의 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
