1. 사건개요 가. 청 구 인 : A 나. 피청구인 : B 다. 청구내용 청구인은 공인중개사사무소를 운영하는 개업공인중개사로 이 사건 부동산을 중개하면서 중개대상물 확인․설명서를 미교부하고 중개대상물 확인․설명서에 서명 및 날인을 누락하였다는 사유로 피청구인에게 업무정지 4.5개월(135일)의 행정처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다.)을 받고, 그 처분의 취소를 청구한 사건이다. 2. 청구인 주장의 요지 이 사건 임대차 계약 당시 임차인을 누구로 할지에 대하여 결정하지 못한 상태에서 우선 계약서를 작성 후 계약 다음 날 임차인을 결정하기로 하였고 계약 다음 날 또는 잔금일에 임대차 계약서와 중개대상물 확인․설명서를 작성․교부하기로 하였으며 임대인도 동의하였다. 임차인을 확정하여 정식 임대차계약서를 작성하여 교부하려고 하였으나 임대인과 임차인 간의 계속된 의견 충돌로 인하여 이를 이행할 수 없었으며 따라서 중개대상물 확인․설명서를 작성․교부할 수 없었다. 임차인이 확정되지 않은 상태에서 계약서 작성․교부만으로 중개가 완성되었다고 볼 수 없고, ‘중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에’ 중개대상물 확인․설명서를 작성․교부하고 확인․설명서에 서명․날인하도록 규정하고 있기 때문에 임시 계약서 작성․교부를 중개 완성으로 보기 어려우며 이를 사유로 한 업무정지 4.5개월 처분은 지나치게 가혹하다. 이 사건 처분은 그 동기가 계약당사자들의 사정과 요청에 의하여 이루어진 것이고 청구인의 행위는 사소한 부주의 또는 과실에 해당하므로 처분의 감경사유에 해당한다. 3. 피청구인 주장의 요지 계약서 작성 전 임대인과 청구인의 통화기록에서 임대인은 임차인의 사정을 알고 계약 진행에 동의하였으며, 이 사건 계약서에 계약당사자인 임대인과 임차인, 그리고 청구인이 명시되어 있고 직접 날인하였다. 또한 계약중요사항(계약대상물, 보증금, 계약금, 잔금, 인도일, 임대기간)이 정해져 있으며, 임차인은 임대인에게 계약금 100만원을 송금하였고 임대인이 이를 수령하여 임차인이 반환요구시 이에 응하지 않은 점을 종합해보면 이 사건 계약은 성립하였다. 계약서 특약사항으로 등기 시 아들 명의로 다시 작성하기로 한다고 명시되어 있고 통화내용에 의하면 등기까지는 1개월 이상 걸릴 것으로 예상된다. 임차인 변경으로 새로운 계약서를 작성한다고 하더라도 기존 계약서의 효력이 없다고 볼 수는 없다. 청구인은 당일 갑자기 프린트기 고장으로 출력이 불가하여 계약당사자간 합의하에 중개대상물 확인․설명서를 교부하지 않았다고 주장하나 중개대상물 확인․설명서 교부를 면제하거나 시기를 변경할 수 없으며 수기작성, 추후 우편, 문자메시지 등의 방법으로 위반행위를 시정하려고 노력한 사실도 없다. 청구인은 중개가 완성되기 전 중개대상물에 대하여 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명하여야 함에도 이를 제대로 이행하지 못해 계약당사자간 다툼의 중요한 원인을 제공한 점, 정확한 규정을 숙지하지 않아 임차인에게 민원발생 원인을 제공한 점에서 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것에 해당되지 않는다. 4. 관계법령 가. 공인중개사법 제25조, 제26조, 제39조 나. 공인중개사법 시행령 제21조, 제22조, 제27조의2 다. 공인중개사법 시행규칙 제25조, [별표4] 5. 인정사실 가. 피청구인은 청구인에게 처분사전통지하였고 주요내용은 다음과 같다. 예정된 처분의 제목 | 공인중개사법 위반에 따른 업무정지 | 당사자 | 성명(명칭) | A | 주 소 | ******** | 처분의 원인이 되는 사실 | □ 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인․설명) 제3항, 제4항 - 개업공인중개사 A는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물의 확인․설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 하고, 확인․설명서에 개업공인중개사가 서명 및 날인하도록 되어 있음에도 불구하고 확인․설명서 미교부 및 인장 날인을 누락하여 공인중개사법 제25조제3항, 제4항을 위반 | 처분하고자 하는 내용 | □ 업무정지 4.5개월(135일) | 법적근거 및 조문내용 | □ 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인․설명) 제3항, 제4항 □ 공인중개사법 제39조(업무의 정지) |
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나. 청구인은 피청구인에게 행정처분 유예를 요청하는 취지의 의견을 제출하였다. 행정처분명령서 | 상호(법인명) | ⊗⊗부동산중개사무소 | 업종 | 부동산중개업 | 소재지 | ********** | 성명(대표자) | A | 처분이유 | 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인․설명) 제3항, 제4항 - 중개대상물의 확인․설명서 미교부 및 인장 날인 누락 | 근거법령 | □ 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인․설명) 제3항, 제4항 □ 공인중개사법 제39조(업무의 정지) 제1항제6호, 제7호 □ 공인중개사법 시행규칙 제25조(업무정지의 기준) 별표 4 - 일반기준 나목, 개별기준 바목, 사목 | 행정처분내용 | 업무정지 4.5개월(135일) |
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다. 피청구인은 청구인에게 이 사건 처분을 통보하였고 주요내용은 다음과 같다. 라. 청구인은 이 사건 행정심판을 청구하였다. 6. 판단 가. 먼저, 이 사건 처분의 관계 법령을 살펴보면, 1) 공인중개사법 제25조제3항은 ‘개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다.’고 규정하고 있고 같은 조 제4항은 ‘제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.’고 규정하고 있으며 같은 법 공인중개사법 제39조제1항은 등록관청은 개업공인중개사가 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우(제6호), 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우(제7호)에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있다. 2) 공인중개사법 제26조 및 같은 법 시행령 제22조에 의하면 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래당사자의 인적 사항, 물건의 표시, 계약일, 거래금액․계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항, 물건의 인도일시, 권리이전의 내용, 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한, 중개대상물확인․설명서 교부일자, 그 밖에 약정내용에 대한 사항을 기재한 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 5년 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다고 규정하고 있다. 3) 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표 4] 개업공인중개사 업무정지의 기준 1. 일반기준 나목은 ‘위반행위가 둘 이상인 경우에는 각 업무정지기간을 합산한 기간을 넘지 않는 범위에서 가장 무거운 처분기준의 2분의 1의 범위에서 가중한다. 다만, 가중하는 경우에도 총 업무정지기간은 6개월을 넘을 수 없다.’고 규정하고 있고 다목은 등록관청은 1) 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되는 경우, 2) 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경우, 3) 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우에는 제2호의 개별기준에 따른 업무정지기간의 2분의 1 범위에서 줄일 수 있다고 규정하고 있으며 2. 개별기준 바목은 법 제25조제3항을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우 업무정지 3개월로, 사목은 법 제25조제4항을 위반하여 중개대상물확인·설명서에 서명·날인을 하지 않은 경우 업무정지 3개월로 규정하고 있다. 나. 다음으로 이 사건 처분의 위법 · 부당 여부를 살펴보면 1) 임차인이 확정되지 않아 계약서 작성․교부만으로 중개가 완성되었다고 볼 수 없다는 청구인의 주장에 대하여, 이 사건 계약당사자 및 청구인이 작성한 임대차계약서에는 공인중개사법 제26조 및 같은 법 시행령 제22조에 따른 사항이 기재되어 있고 특히 임차인을 OOO으로 명시하여 이 사건 계약당사자 및 청구인이 날인하였음이 명백하게 확인된다. 또한 이 사건 계약서에 부동산의 등기시점은 명시되어 있지 않지만 특약사항에는 ‘1. 본 계약은 등기 전까지 보증금 원/월세 원으로 계약하며, 등기 이후 보증금 원/월세 원으로 계약체결하기로 한다.’, ‘2. 본 계약은 등기 시 아들 명의로 계약서를 다시 작성하기로 한다.’로 기재되어 있어 이 사건 부동산 등기 전후로 임차인 및 계약금액을 달리할 것을 정하고 있음이 확인된다. 따라서 이 사건 계약 시 임차인이 특정되지 않아 중개가 완성되지 않았다는 청구인의 주장은 이유없다할 것이다. 2) 청구인은 프린트기 고장으로 중개대상물 확인․설명서 출력이 불가하였고 계약당사자간 합의 하에 이를 교부하지 않았다는 주장에 대하여 살피건대 ① 청구인은 이 사건 거래계약서를 작성하는 때에 공인중개사법 제25조제3항 및 제4항에 따라 중개대상물 확인․설명서를 거래당사자에게 교부하지 않은 사실 및 확인․설명서에 서명 및 날인하지 않은 사실이 확인되고, 청구인 역시 이를 인정하고 있는 점, ② 공인중개사법상 중개대상물 확인․설명서를 교부하도록 한 입법취지는 거래계약서 작성 당시 거래 당사자로 하여금 중개대상물의 권리관계 등을 명확하게 파악하는 한편 거래당사자의 분쟁을 미연에 방지하고자 함에 있으므로, 교부를 면제하거나 시기를 변경할 수 있다고 보기 어려운 점, ③ 대법원은 개업공인중개사로 하여금 거래계약서 또는 확인․설명서에 서명 및 날인하도록 하는 것은 거래계약 당사자 간의 분쟁을 예방하고 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 개업공인중개사로 하여금 확인․설명서 등에 자필로 서명하고 인장을 날인하게 함으로써 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 그 취지가 있다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두7987 판결 참조)고 판시하고 있는 점 ④ 제재적 행정처분의 경우 그 설정된 기준이 법의 목적이나 취지에 비추어 객관적으로 합리적이 아니라거나 타당하지 않다고 볼 만한 다른 특별한 사정이 없는 한, 그러한 기준에 따라 한 처분은 적법하다고 할 것인바(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010두23033 판결 참조), 이 사건 처분기준에 특별한 사정이 있다고 보기는 어려운 점 등을 고려하면 이 사건 처분에 위법․부당은 없다할 것이다. 3) 한편, 청구인은 이 사건 위반사항은 사소한 부주의 또는 오류에 기인한 것으로 경제적 어려움을 호소하며 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표 4]의 감경규정에 따른 이 사건 처분의 감경을 구하고 있으나, ① 청구인이 중개대상물에 대한 설명을 제대로 이행하지 못하여 이 사건 계약당사자간 다툼의 중요한 원인을 제공하였고 추후 이 사건 위반행위를 시정하거나 해소하기 위해 노력한 사실도 확인되지 않는 등의 사정을 고려하여 청구인의 이 사건 위반행위가 사소한 부주의 또는 오류에 기인한 것으로 보기 어렵다는 피청구인의 판단에 재량의 일탈․남용이 있다고 보기는 어려운 점, ② 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정목적의 달성을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로 위반자의 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없다고 하더라도 부과될 수 있는 것(대법원 2003. 9. 2. 선고 2002두5177판결)인 점 ③ 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지하고 부동산 거래에 따른 선의의 피해자가 발생하는 것을 방지하려는 입법 취지에 비춰볼 때, 피청구인이 이 사건 처분을 통하여 달성하고자 하는 공익이 청구인이 입게 될 피해보다 결코 가볍다고 할 수 없는 점, ④ 관련 법 규정을 준수하여 성실하게 영업하고 있는 동종업자들과의 처분에 대한 형평성 등을 종합해 볼 때, 이 사건 처분에 재량권을 일탈·남용한 위법은 없다 할 것이므로 이 사건 처분의 감경을 요구하는 청구인의 주장은 이유 없다할 것이다. 다. 결론 그렇다면, 청구인의 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
